Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

• родители должны получить согласие районного отдела опеки;
• оба родителя должны дать согласие на сделку;
• покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Семейным кодексом РФ;
• Гражданский кодексом РФ;
• Жилищный кодексом РФ;
• закон об опеке № 48 от 2008 года;
• закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Права детей на жилье охраняются государством. В соответствии с законодательством должны соблюдаться следующие правила:

• несовершеннолетние дети должны иметь регистрацию по адресу вместе с одним из родителей;
• доля ребенка в жилом помещении может быть продана при условии, что взамен будет предоставлена доля в другом жилье не меньше прежней.

Права детей отражены в нормативных актах:

• в статьях 17 и 38 Конституции РФ, где сказано о том, что каждый гражданин с рождения имеет права, родители обязаны заботиться о своих детях и это контролируется государством;
• в статьях 60 и 65 Семейного кодекса, согласно которым дети наделяются имущественными правами, их интересы до совершеннолетия представляют родители, которые не вправе их ущемлять;
• в статьях 20 и 37 Гражданского кодекса говорится о проживании детей с родителями и возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетних с разрешения органов опеки и попечительства.

Как получить разрешение от органов опеки и попечительства?

Обращаться за получением разрешительного документа нужно в орган опеки по адресу регистрации несовершеннолетнего (не по месту нахождения квартиры или временной регистрации). Предварительно необходимо уточнить их время работы, подойти в приемные часы и получить консультацию по своей ситуации. Затем следовать следующему порядку действий:

1. Подача документов. Родители ребенка должны явиться в орган опеки вместе, если семья полная. Детей младше 14 лет нет необходимости брать с собой, ребенок старше 14 лет должен подойти вместе с родителями.
2. Оформление заявления. Заполняется заявление по форме органа опеки, которое подписывается родителями и ребенком старше 14 лет в их присутствии.
3. Рассмотрение документов. Комиссия принимает решение о выдаче разрешения или отказе. По закону срок рассмотрения составляет 15 дней.
4. Получение ответного документа. Выдается разрешение одному из родителей. Услуга оказывается бесплатно.

Если ребенок – владелец жилья

Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.

Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.

Если не владелец, а просто зарегистрирован

После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания. В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.

Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:

• выписать всех зарегистрированных до сделки (но дети должны быть сразу зарегистрированы по другому адресу, причем вместе с родителями);
• не выписывать зарегистрированных до сделки, но прописать это обязательство в договоре купли-продажи. В этом случае продавец квартиры будет обязан выписать себя и всех остальных членов семьи, включая несовершеннолетних, на другой адрес;
• не выписывать всех зарегистрированных и не упоминать об этом в договоре. Такое может быть, например, если квартиру покупает близкий родственник и он не против, чтобы в ней был зарегистрирован ребенок прошлых владельцев.

Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.

Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться. Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.

Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без покупки

Невозможно просто продать квартиру, доля собственности в которой принадлежит не достигшему восемнадцатилетия ребенку.

Обладая с рождения полной правоспособностью, малолетние дети признаются законом ограниченно дееспособными, следовательно, особое внимание отводится защите их интересов.

Поскольку сами родители могут не знать всех тонкостей закона или намеренно пренебрегать ими, законодатель предписывает участие в сделках купли-продажи квартиры представителей органов опеки и попечительства.

Помимо прочего, для совершения такой сделки, потребуется получить нотариальное разрешение (лицензию).

Варианты продажи квартиры с долевой собственностью несовершеннолетнего ребенка

Хотя вариантов продажи обремененной долевой собственностью не достигшего 18 лет ребенка жилплощади много, можно выделить два общих случая:

• Семья не собирается приобретать новую квартиру после продажи старой. Как бы ни сложились обстоятельства, не достигший восемнадцати лет ребенок, должен получить равную отторгаемой долю в ином объекте недвижимости, к примеру, в квартире родителей мужа или жены;
• Приобретение новой квартиры в собственность осуществляется в одно время с продажей прежней. Доля ребенка в приобретаемой квартире сохраняется в полной мере, она может стать больше, но не меньше исходной.

В обоих случаях, родителям перед началом сделки следует озаботиться получением разрешения в органах опеки и попечительства, иначе договор купли-продажи будет расторгнут в ходе судебного заседания, а участники сделки понесут ответственность.

В органы опеки и попечительства необходимо будет предоставить бумагу, подтверждающую, что ребенок в итоге сделки получит долю, не меньшую исходной.

Чтобы сделка впоследствии не была отменена судом, родителям малолетнего собственника нужно заблаговременно уточнить у органов опеки и попечительства, можно ли продать квартиру, и какую недвижимость будет разрешено приобрести.

В частности, нельзя при продаже квартиры с долевой собственностью ребенка в качестве нового жилья приобрести ему комнату: малолетнему гражданину нельзя как жить одному, так и делить комнату с родителями или одним из них.

Доля ребенка должна сохраняться в полной мере – как процентной (если было 50%, то и в новой квартире должно быть столько же), так и метрической (нельзя в новом жилье оформить на ребенка 7 м², если до этого было 12 м²). В противном случае, сделка не получит разрешения органов опеки и попечительства.

Порядок сбора и предоставления документов

В соответствии с Федеральным законом №172-ФЗ от 2 июня 2016 г., если не достигшему 18 лет ребенку принадлежит доля собственности в недвижимости, перед ее продажей потребуется получить заверенное нотариусом разрешение.

Чтобы получить такое разрешение, иначе называемое лицензией, к нотариусу должны обратиться оба родителя. Если у них нет времени или желания утруждать себя формальностями, родители могут обратиться к юристу, оформив на его имя доверенность, дающую право действовать от их имени.

Закон особо подчеркивает, что необходимо участие и матери, и отца, однако, возможны ситуации, когда один из родителей, по той или иной причине, не может прийти, в частности:

• он умер;
• он пропал без вести;
• родители разведены и один из них не имеет возможности явиться к нотариусу;
• отец или мать не согласны с продажей доли ребенка.

Такие ситуации не являются безвыходными, в частности, для получения нотариально заверенной лицензии, будет достаточно, по ситуации, следующих документов:

• свидетельство о смерти одного из родителей;
• постановление суда о признании матери или отца пропавшей (пропавшим) без вести;
• судебное решение о лишении родительских прав;
• оформленное в письменном виде согласие второго родителя на осуществление сделки, оно должно быть также заверено у нотариуса или, если родитель находится за пределами России, консульством РФ, расположенным в соответствующей стране.

После получения нотариального разрешения, родители (или один из них) приступают к сбору документов, требующихся для получения согласия органов опеки и попечительства.

Перечень документов для предоставления лучше уточнить заранее, чтобы избежать необходимости собирать недостающие бумаги.

В список непременно входят:

• паспорта матери и отца ребенка (законных представителей или лиц, осуществляющих опеку);
• свидетельство о рождении не достигшего восемнадцатилетия ребенка и паспорт, если тому исполнилось 14 лет;
• свидетельство о браке родителей;
• свидетельство о расторжении брака, если имел место такой факт;
• заявление о получении разрешения (подписывается обоими родителями в присутствии сотрудника органов опеки и попечительства);
• согласие достигшего 14 лет ребенка на продажу своей доли в квартире;
• предварительный договор на покупку нового жилья с указанием отходящей в собственность ребенка доли;
• заблаговременно полученное нотариальное разрешение на продажу старой квартиры;
• технический паспорт старого жилья;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) на продаваемую родителями квартиру;
• выписки из домовых книг на приобретаемое и отчуждаемое жилье;
• выписки из лицевых счетов на обе квартиры;
• документ (квитанция) об уплате государственной пошлины.

Все вышеуказанные документы требуют��я органам опеки и попечительства для изучения законности совершаемой сделки.

По окончании исследования бумаг, родителям будет выдано разрешение на продажу и приобретение жилья, или будет отказано в выдаче такого разрешения.

Отказ в выдаче разрешения зависит от мнения инспектора и сложившейся в целом вокруг сделки ситуации, однако, собирающимся продать квартиру собственникам, необходимо представлять наиболее распространенные ситуации:

• в районе расположения приобретаемой квартиры нет необходимых элементов инфраструктуры (школы, детского сада);
• планируется приобрести еще не введенное в эксплуатацию жилье (в новостройке);
• в приобретаемой квартире нет удобств (канализации, системы подачи воды и т.д.) или их меньше, чем в продаваемой;
• имеющееся у собственников жилье продается полностью, в новое приобретается в рассрочку;
• в сделке одновременно присутствуют и дарение, и продажа недвижимости.

С другой стороны, склонить мнение органов опеки и попечительства на свою сторону родители могут, доказав, что новое жилье:

• расположено в более экологически чистой зоне или на территории с лучшим климатом;
• включено в лучшую, чем старое, инфраструктуру (ближе расположена школа или садик, больше необходимых магазинов, удобнее добираться до автобусных остановок);
• находится в районе, при переезде в который отец и/или мать в результате трудовой деятельности станут получать больший доход.

После получения одобрения органов опеки и попечительства, собственники могут договариваться с контрагентами о порядке завершения сделки.

При получении отказа в разрешении на осуществление сделки у родителей, в зависимости от ситуации, есть несколько вариантов действий:

• Указать представителю органов опеки и попечительства на неправильность принятого решения (например, если вместо основного договора купли-продажи представлен предварительный договор, это не является основанием для отказа);
• Оспорить отказ в суде. В этом случае, истец (родители ребенка или их законный представитель) подает соответствующее заявление с тем же пакетом документов, что он предоставлял в органы опеки и попечительства. Ответчиком выступает принявший решение об отказе орган;
• Ребенок может быть признанным полностью дееспособным с 16 лет, если он женится (или выйдет замуж), станет индивидуальным предпринимателем или официально устроится на рабочее место с полным соцпакетом. Тогда согласие органов опеки и попечительства уже не потребуется;
• Самый простой, но долгий способ – дождаться, пока ребенок достигнет 18 лет.

Если после продажи объекта недвижимости не планируется приобретать новое жилье, возможно, также с согласия органов опеки и попечительства, оформить на ребенка до 18 лет счет в банке и перевести на него денежный эквивалент доли собственности. Снять деньги с такого вклада может только сам ребенок по достижении совершеннолетия.

Порядок действий после подачи документов в органы опеки и попечительства:

• Дождаться выдачи разрешения на сделку или получения отказа. Органы опеки и попечительства должны принять решение в течение 14 дней со времени подачи собственниками заявления с пакетом документов;
• Проверить правильность составления документа. В выданном разрешении, помимо согласия органа, непременно приводятся адреса продаваемой и приобретаемой квартир;
• При получении разрешения, собственникам необходимо сняться с регистрационного учета. И если с выпиской родителей проблем не возникнет, выписать ребенка до 18 лет, является он собственником или нет, без согласия тех же органов невозможно. Если это условие нарушено, сделку не зарегистрируют в Регистрационной палате;
• Оформить и нотариально заверить основной договор купли-продажи вместе с актом приемки-передачи квартиры. Следует особенно тщательно отнестись к правильности составления этих бумаг;
• Подать в Регистрационную палату заявления на регистрацию обеих операций: приобретения нового жилья и продажи старого. Получить соответствующие выписки из ЕГРП;
• Встать на учет по новому месту жительства, представив необходимые документы в УФМС;
• Ознакомить органы опеки и попечительства с копиями договоров купли-продажи.

Как получить предварительное разрешение органов опеки?

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

Основные риски при заключении ДКП на реализацию объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником несет покупатель. В случае нарушения порядка согласования сделки с госорганами соглашение будет расторгнута, а квартира вернется в собственность малыша.

Покупателю в таком случае придется взыскивать уплаченные за недвижимость деньги с продавца в судебном порядке.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует:

• проверить справку из опеки на подлинность – для этого можно обратиться в соцзащиту и попросить подтверждение выдачи документа;
• убедиться, что все несовершеннолетние выписаны из жилья;
• отследить количество и возраст детей.

✅ О чем говорит закон?

Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.

Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:

• Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
• Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
• Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
• Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
• Федеральный закон “Об опеке и попечительстве” № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
• Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.

Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.

Похожие записи:

• Как контролировать алименты на ребенка?
• Как оформить договор дарения через МФЦ в 2023 на долю квартире
• Можно ли брать дни отпуска в счёт следующего года